لماذا يشهد قطاع التجزئة في شارع إسطنبول الرئيسي تراجعًا؟
شهدت أشهر شوارع إسطنبول التجارية انخفاضًا ملحوظًا في نشاط تأجير المحلات التجارية. على سبيل المثال، شهد شارع بغداد انخفاضًا حادًا، حيث انخفضت أحجام الإيجار من 24,553 مترًا مربعًا في عام 2021 إلى أقل بقليل من 5,000 متر مربع بدءًا من عام 2022. وشهدت نيشانتاشي وشارع الاستقلال انخفاضات مماثلة، حيث انخفضت أحجام الإيجار ومعاملات الإيجار بشكل حاد. ويعكس هذا تراجعًا في الإقبال، واهتمامًا من تجار التجزئة، وتحولًا أوسع في مشهد التجزئة في إسطنبول.
تُظهر بيانات غرفة تجارة إسطنبول (ITO) ومعهد الإحصاء التركي (توركسات) أن الشواغر في متاجر التجزئة في شارع إسطنبول الرئيسي قد زادت بأكثر من 25% بين عامي 2020 و2024، وكانت الشوارع الفرعية الأكثر تضررًا.
في عام 2025، يتوقع المحللون أن يستمر انخفاض الطلب على تأجير التجزئة في الطرق التقليدية، وخاصة بالنسبة للوحدات الأصغر التي تقل مساحتها عن 200 متر مربع، والتي تكون أقل قدرة على التكيف مع تنسيقات التجزئة التي يقودها الخبرة أو الهجينة.
النمو العالمي للتجارة الإلكترونية
شهدت التجارة الإلكترونية في تركيا نموًا هائلاً. ففي عام 2015، شكّلت المبيعات عبر الإنترنت حوالي 1.7% من إجمالي مبيعات التجزئة. وبحلول عام 2022، تجاوزت هذه النسبة 10%، ومن المتوقع أن تصل إلى 19.1% بحلول عام 2025، وفقًا لبيانات وزارة التجارة التركية ومؤتمر الأمم المتحدة للتجارة والتنمية (الأونكتاد). ويعزى هذا الارتفاع الحاد إلى زيادة توافر الإنترنت، واستخدام الهواتف الذكية، ونمو الأسواق الإلكترونية مثل Trendyol وHepsiburada وN11.
شهدت المملكة المتحدة تحولًا أكبر. ففي عام 2015، شكّلت التجارة الإلكترونية حوالي 12.5% من إجمالي مبيعات التجزئة. وبحلول عام 2021، وصلت هذه النسبة إلى 29.7%، وتشير التوقعات لعام 2025 إلى نموها إلى 38.1%، بقيمة تزيد عن 152 مليار جنيه إسترليني. لقد لعب الوباء دورًا رئيسيًا في تسريع التبني الرقمي، حيث يقوم كبار السن الآن بالشراء عبر الإنترنت بانتظام.
في الولايات المتحدة، نمت التجارة الإلكترونية من 7.3% من إجمالي مبيعات التجزئة عام 2015 إلى 16.4% عام 2024، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي. ولا تزال شركات كبرى مثل أمازون وول مارت وتارجت مهيمنة، بينما تتكيف متاجر التجزئة الكبرى من خلال نماذج هجينة مثل “انقر واستلم”.
توضح هذه التحولات تحولًا عالميًا في سلوك المستهلك. فتركيا، وإن كانت متأخرة بضع سنوات عن المملكة المتحدة والولايات المتحدة، تسير على نفس النهج. ويجري استبدال نموذج البيع بالتجزئة التقليدي، القائم على حركة المشاة والتواجد الفعلي، بنهج يركز على الرقمية.
دراسة حالة: تحول شوارع لندن الرئيسية
في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، كانت شوارع لندن الرئيسية تعجّ بالنشاط. ولكن على مدار الخمسة عشر عامًا الماضية، أُغلقت أكثر من 40% من وحدات البيع بالتجزئة الأرضية في الشوارع الرئيسية الثانوية، أو أُعيد توظيفها كوحدات سكنية أو شركات خدماتية.
لا يُعزى هذا إلى انخفاض عدد السكان أو نقص الطلب، بل إلى تحول في عادات المستهلكين والنمو السريع للتجارة الإلكترونية. ووفقًا لمكتب الإحصاءات الوطنية في المملكة المتحدة، لم تُشكّل تجارة التجزئة عبر الإنترنت سوى 2.8% من إجمالي المبيعات في عام 2006. وبحلول عام 2025، ستتجاوز هذه النسبة 35%.
أغلقت كبرى متاجر التجزئة البريطانية، مثل ديبنهامز وهاوس أوف فريزر وتوب شوب، أبوابها أو قلّصت حضورها في الشوارع الرئيسية. واستجابت المجالس المحلية بإعادة تصنيف الوحدات التجارية الشاغرة إلى وحدات سكنية. وفي أحياء مثل كرويدون ووالثامستو وهامرسميث، شهدت الشوارع الرئيسية تجديدًا للانتقال من الاعتماد على التجزئة إلى نماذج متعددة الاستخدامات.
العقارات التجارية في الأسواق التقليدية
قد تظل العقارات التجارية خيارًا مناسبًا في الأسواق الناشئة مثل الهند وباكستان وجنوب إفريقيا، حيث لا تزال عادات البيع بالتجزئة تقليدية، وتشهد إقبالًا كثيفًا، وينخفض استخدام التجارة الإلكترونية. في الهند، لم تُمثل التجارة الإلكترونية سوى 7% من مبيعات التجزئة حتى عام 2023، بينما بلغت في باكستان أقل من 3%، وفقًا لإحصاءات ستاتيستا والأونكتاد. تتناقض هذه الأرقام مع استخدام التجارة الإلكترونية الذي يتجاوز 10% في الأسواق الأكثر تقدمًا.
يتوافق مشهد الأعمال في تركيا بشكل أوثق مع النماذج الغربية. فمع تبني تركيا للتجارة الإلكترونية، وتحديث بنيتها التحتية، واتجاهات سلوك المستهلك، نجد أن هذه التوجهات تعكس تلك التي لوحظت في لندن وباريس ونيويورك، أكثر منها في مومباي وكراتشي وجوهانسبرغ.
تتجلى هذه الأنماط – هيمنة متزايدة للتجارة الإلكترونية وتراجع في سوق العقارات – بشكل متزايد في مدينة إسطنبول. على المستثمرين المهتمين بالوحدات التجارية الأصغر حجمًا في تركيا أن يدركوا أن نسبة المخاطرة إلى العائد لم تعد تُبرر مثل هذه الاستثمارات.
هل العقارات التجارية في إسطنبول تستحق العناء؟
للمستثمرين الذين يفكرون في إنفاق ما بين 500,000 و1 مليون دولار أمريكي، تُشكل مساحات البيع بالتجزئة التقليدية على مستوى الشارع في إسطنبول تحديات متزايدة:
– صغيرة جدًا لاستيعاب تجارة التجزئة القائمة على التجارب، مثل متاجر العلامات التجارية الرائدة أو مساحات التصميم الراقية.
– غير مناسبة للاستخدامات اللوجستية أو المستودعات نظرًا لقيود المساحة، ونقص وسائل النقل، وارتفاعات الأسقف المحدودة.
– تتزايد المساحات الشاغرة أو غير المستغلة بشكل كافٍ مع تحول المستهلكين إلى إنفاقهم على المنصات الإلكترونية.
بدلاً من ذلك، تكمن العوائد الحقيقية في القطاعات التي تدعم وتُمكّن نمو الاقتصاد الرقمي والنظم اللوجستية:
– التخزين اللوجستي: مع تزايد الطلب على خدمات التوصيل السريع، تتفوق المرافق اللوجستية القريبة من الطرق السريعة والمطارات والموانئ البحرية على تجارة التجزئة التقليدية.
– وحدات التخزين الطرفية: أدى انتشار التجارة الإلكترونية إلى زيادة الطلب على مراكز التوزيع الإقليمية القابلة للتكيف والمراكز ذات البنية التحتية للتحميل.
– توزيع التجزئة واسع النطاق: تُعدّ المساحات المُصممة لإدارة المخزون وتلبية احتياجات العملاء أمرًا بالغ الأهمية لعلامات التجزئة التي تتحوّل إلى نماذج الأعمال الإلكترونية.
في إسطنبول، يبلغ معدل عوائد الخدمات اللوجستية الرئيسية حاليًا حوالي 7.5%، متجاوزًا عوائد تجارة التجزئة التقليدية في الشوارع، التي انخفضت إلى أقل من 5%. ومع ذلك، يتطلب الوصول إلى هذه القطاعات ذات الإمكانات العالية عادةً استثمارات بملايين الدولارات، ومعرفة بالسوق، وتخطيطًا طويل الأمد.
مستودعات في تركيا
استراتيجيات الاستثمار طويل الأجل – تواصل معنا
في ظلّ التطور السريع الذي يشهده سوق العقارات التركي اليوم، من الضروري الاستثمار برؤية مستقبلية بدلًا من الحنين إلى الماضي. إذا كنت تسعى إلى عائد استثمار مرتفع ونموّ قويّ لرأس المال، فإنّ وحدات نقاط البيع التجارية التقليدية في إسطنبول، وخاصةً في نطاق 500,000 دولار أمريكي، أصبحت قديمة بشكل متزايد وغير قادرة على تلبية متطلبات اقتصاد يعتمد على الرقمنة. مع ازدياد التجارة الإلكترونية عبر الإنترنت، يكمن مفتاح الاستثمار الناجح في استراتيجيات استشرافية.
المستقبل ملكٌ لمن لا يدركون أنماط التغيير المبكرة فحسب، بل يتصرفون بحزمٍ ليضعوا أنفسهم في المقدمة. في سوق العقارات التركي المتغير باستمرار، يُعدّ التوقيت الجيد والرؤية الثاقبة والتخطيط السليم عواملَ أساسيةً لتحقيق أقصى عوائد. تتخصص شركة تركش رفييرا هومز في مساعدة المستثمرين على تحديد الفرص الناشئة من خلال توجيهاتٍ مُخصصة. إذا كنتم جادين في تأمين مستقبلكم المالي والاستفادة من المشهد العقاري التركي المتطور، تواصلوا معنا للحصول على استراتيجيةٍ مُخصصة.
